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内装リフォーム済み中古物件にぬか喜びしないほうが良い理由

数ある中からご覧頂きありがとうございます。

当ブログでは、私が売出し中の埼玉県小川町にある物件と周辺の生活情報をお伝えしております。

 

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この記事では、私が売出し中の物件の内装および外装リフォームについてお伝え致します。

外装リフォーム

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 (私の売出中の物件-駐車スペース手前から)

 

外装は2016年6月に外壁塗装してあります。

新築時より少しだけ色味を変えた上で、上の写真のように1階と2階で塗り分けてツートーンカラーになっております。

施工したことを念のため確認されたい方には、外壁と屋根の施工前後の写真をお渡しすることも可能です(A4紙の印刷1.2枚ですが)。

 

外装リフォーム済みのメリット

外装リフォームを依頼したことがまだない方にはメリットになります。なぜならリフォーム業者を選ぶことはけっこうな面倒だからです。

一軒家が並ぶ住宅街ではよくリフォーム業者が歩き回ってピンポン営業していますが、どのリフォーム業者がいいのかを見極めるのが大変です。

昨今、水回りの修理で悪質な請求をする業者の存在がニュースで取り上げられましたが、リフォーム業者でも色々な会社があります。

 

息子である私はリフォーム当時すでに都内に住んでいたのですが、母が5ヶ月間ほどかけて多数のリフォーム業者と会って見積もりを出してもらっておりました。

そこまでじっくり検討しただけあって良い仕上がりになっております。

 

また、この家は新築時から今まで一度たりとも雨漏りしたことがありません

雨漏りしたから慌ててリフォームしたなどではありませんのでご安心を!

内装リフォーム

私は物件売出しの仲介をお願いする前に数社の不動産業者に実地査定をしていただき、その際にリフォームせずとも売り出せる状態ですねと言われました。そのこともあり、内装についてはとくにリフォームを施しておりません。

 

内装リフォームをしていると一見とてもキレイで魅了されそうです。しかし必ずしもリフォームしている方が良いとは限りません。むしろリスクもあるといえます。

大きく理由は2つ

  • 内装リフォームする前の状態が見えてこない
  • どんなクオリティの内装リフォームかがわからない

内装リフォームする前の状態が分かりにくい

プライバシーや名誉のためにどことは言えませんが、同じ東小川内で、かつて猫を同時に20匹飼っていた家が近所にあります。そこは当時は訪ねるとペットのすごい臭いや、掃除しきれていない”ブツ”が床に転がっていたりしていました。

その家はすでに売り出されて今は別の方が住んでおられますが、そのご家族が喘息や病気がちになったかどうかまでは聞いていないながらも、そういうリスクは潜んでいるといえます。

 

これもまたプライバシーのため場所は言えないのですが、ご主人が自死されたところもあります。噂やデマではなく、私が若いときにそこの息子と交流していたことがあったので知りました。地元で営んでいた自営業が倒産してのことでした。そこも今は別の方がお住いになっています。

 

こういうことを目の当たりにしてきた私は、たとえキレイにリフォームされていても単純に喜ぶことは出来ないものと思っています。むしろ内装については、よほど雑に住んでいたのでない限りは、あえてリフォームしていない方が前に住んでいた様子がわかりやすいのではないかと思います。

どんなクオリティのリフォームかがわからない

もうひとつ、リフォームしている物件にぬか喜びしないほうが良い理由があります。

最初に端的にいいますと、中古売出し物件でわざわざ高いお金を掛けたリフォームをする人なんていないからです。

 

賃貸物件ならば、大家さんは長くその物件を貸し出すものですから、耐久性も考慮したリフォームをするでしょう。

一方、中古売出し物件にリフォームを施す場合、耐久性やクオリティは関係ありません。売るときにキレイ目ならば問題ないからです。

 

例えば自動車のボディコーティング

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ボディのコンディションや艶がどれだけ長持ちするかでたくさんのメニューがあり、長持ちするメニューほど高価になっていきます。

どのメニューでも施工直後は同じくらいピカピカですので、施工してしばらくはどのメニューを施したのか見分けがつきません。

今まで乗ってきた愛車を手放すために査定に出そうという話になり、印象アップのためにコーティングでもしておこうというときに、100人中100人が最安のメニューを選ぶことは想像に容易いところです。

たとえばたった5千円の最安メニューでコーティングすれば、しないよりはぐっとピカピカなので1万円くらい査定額が上がることはあっても、高いメニューのコーティングをしても査定額にはそれほど反映されません。

もっと安いのならば、ガソリンスタンドの機械洗車機でもプラス700円かそこらのコーティングメニューもあります。あまり保たないでしょうがやらないよりは印象アップしそうですよね。

 

中古売出し物件のリフォームもこれと同じです。

私の物件の洗面化粧台

私の売出し物件で、1階の脱衣場にある洗面化粧台が”朝シャン”もできるような伸縮型の水栓なのですが、水栓の固定するところが破損してテープで固定しており、あえてそのままにしております。

もしそれを売主が洗面台を入れ替えるとしたら、一番安いグレードの化粧台を選ぶに決まっていると思いませんでしょうか。

これは私に限らず売主はほぼみんなそうだといえます。わざわざ高級な化粧台にしてその分の価格を上げたからといって、買主がそれを望んでいるとは限りません。

 

さらには、洗面化粧台ひとつとっても設備の好みは人それぞれです。

たとえば洗面化粧台には

  • 棚が見えるタイプ
  • 棚までガラスで覆われたタイプ

がよくあります。

 

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↑棚が見えるタイプ

 

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↑棚までガラスで覆われたタイプ

 

たとえば

歯ブラシや整髪料などを出す度に棚を開け閉めする手間を省きたいからと「棚が見えるタイプ」を好む方もおられますし、

ミラーの水垢の落とし掃除が面倒なので、ミラーはそんなに広くないほうがいいからと「棚が見えるタイプ」を好む方もおられます。

もちろんそういうデメリットを気にされずに外観上のデザインや清潔感を重視して「棚までガラスで覆われたタイプ」を好む方もおられます。

 

売主の好みで洗面化粧台を買い替えても、買主に100%喜んでもらえるとは限らないわけです。それだったら買主が住まわれてからお好みのものに入れ替えていただいたほうが、最終的な満足度も高まると思います。

 

福山

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物件PR【不動産情報サイト掲載写真の解説】

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当ブログでは、私が売出し中の埼玉県小川町にある物件と周辺の生活情報をお伝えしております。

この記事では、売出し物件について、不動産情報サイトに掲載中の各写真を売主自らが解説させていただきます。

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私の物件情報とお問い合わせはこちら

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間取り図

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階段下にも収納あり

この間取り図ではリビングのドアと重複して少し見えにくいのですが、階段の下にも収納があり、ここにもかなりの容量が収納できます。

 

和室には木目の床もあり

和室は8畳部分に加えて、右側が木目の床となっております。

 

キッチンに床下収納あり

小さめ文字で見えにくかもしれませんが、キッチンに床下収納があります。

 

吹き抜けにも窓あり

1階ダイニングの上がそのまま吹き抜けになっており、吹き抜けの2階部分にも2方向に窓があります。ここから昼間は明るい日光が差し込んでくれます。

 

出窓が4つあり

1階リビングとお風呂、キッチン、2階主寝室に出窓があります。

キッチンの出窓は特に大きく活用できます。

 

洗面化粧台は2つあり

洗面化粧台は2階にも有ります。東小川ではない物件もあるのでご注意下さい。

2階にも洗面化粧台があることが最終的な決め手になって成約になった事例があると不動産業者からお聞きしたことがあります。

 

土地全体図

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普通車2台+バイク複数台が駐車可能

右側駐車スペースは全長5.5mほどあります。

この図では左側の増設駐車スペースが小さめになっておりますが、私は左側スペースに全長4.9mの国産車車庫証明を取得した上で10年以上所有しておりましたので、かなりの車種が駐車可能です。

また左側スペースは幅が2.7mほどあり広く、普通車を停めてもバイクが複数台でも停められます。

 

リビング (南西位置、北から撮影、約10畳)

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写真奥が南側で増設駐車スペース、左に和室と繋がっています。

左の壁の汚れは、フレーム入り写真を多く飾っていた所です。

右側の植栽があるあたりの壁には神棚とフレーム入り写真を飾っておりました。

コンセントは左側に1箇所、右側に2箇所にあります。

エアコン下の足元にテレビアンテナがあります。

和室の戸の横のコンセント部分に電話線口があります。

照明はリモコンで操作できます。

 

リビング(南西位置、南から撮影、約10畳)

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同じリビングを南から撮影したところです。

奥にダイニングがあります。

 

ダイニング(北西位置、南から撮影、約5.2畳)

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ダイニングにはコンセントは2か所にあります。

テレビアンテナ口も南側コンセントにあります。

カラー液晶モニター付きインターホン

以前は受話器型のインターホンでしたが、数年前にカラー液晶に交換。訪問日付ごとに映像が記録されます。

さらに液晶付きの子機もあり、別室にいても同様に訪問者の確認と応答ができます。

 

キッチン(東から撮影)

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写真左側の壁は幅2.4mほどあり、冷蔵庫と食器棚がゆとりをもって置けます。
 

床下収納

正方形に開く床下収納で便利です。

勝手口

施錠が2重に掛けられ、下側に開閉式の換気スリットがあります。

出窓

出窓は奥行きがありフライパンなど多くの物が置けます。

コンロ

3口コンロと魚グリルが備わっています。

冷蔵庫スペース

左奥が冷蔵庫スペースとなり高い所にアースとコンセントがあります。

照明

照明は壁のスイッチでもON-OFFできるので照明のヒモを引く必要はありません。

 

脱衣所&洗面化粧台&洗濯機スペース(北東位置)

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洗濯機スペース

かつてドラム式洗濯機を設置していて一度も水漏れを起こしませんでした。

洗面化粧台

お湯も出るタイプで、横の壁にタオル掛けが新築時から備わっています。

その他

上に見える白い棒は後から追加した突っ張り棒で物干しなどをかけていました。

 

お風呂(北東位置)

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給湯器

自動お湯はり、湯量・温度指定、温度指定の追い焚き、浴室乾燥など一通りの機能が備わっています

また家族を呼べるブザーも付いています

出窓

出窓があり植栽など置けます

その他

写真では排水口が丸見えですが、私が洗浄して乾燥のために蓋を横において退出したためですので、きちんと蓋もございます。

 

トイレ(東位置)

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右壁の棚にトイレットペーパーをストックできます。

タオル掛け

左側奥にタオル掛け

換気

常時ON、入室時にだけON、OFFと選べます

その他

トイレの神様」ではないのですが、トイレをきれいに保つと金運が良くなるという風水を信じて掃除を心がけていました。

実際にトイレをきれいにしておくと、すぐにではありませんが臨時収入が入ったりしたことがあります!

 

和室(南東位置、北から撮影、8畳+木床スペース+床の間)

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私達はふたり暮らしだっため和室は使用頻度が低く、たまの来客時にもてなしたり、親戚が泊まりにきた際の寝る部屋として利用した位でした。

木床スペース

8畳のほかに写真左側に木床スペースがあります。

床の間

写っておりませんが床の間が写真手前側にあり、大黒柱もあります。

押入れ

写っておりませんが、写真手前側にあり天井近くにも別の押し入れがあります。

その他

コンセントと電話線口があります。

 

2階 洋室(南西位置、南から撮影、約9畳バルコニー付き)

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出窓

写真左側に出窓があり本など余裕で置けます。

バルコニー

やらないかと思いますが一応リクライニングチェアを置けるくらいの幅はあります。

上部に開閉式の換気スライドがあります。

収納

2箇所並んであり、天井まで収納棚があります。

その他

コンセントが3箇所と、テレビアンテナ口も南西側にあります。

 

2階 (真ん中の部屋、北から撮影、約6畳)

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私は4.5社の不動産業者に査定に来ていただいたのですが、いずれの業者も、リフォーム不要で売れるとのご見解でした。

ただこの部屋はポスターや写真などの貼り跡が所々に残っていますので、張替えはしてもいいかもしれません。

照明も壁スイッチでON-OFFでき照明のヒモをその度引く必要ありません。

収納は天井まで収納棚があり、テレビアンテナ口も写真左側壁にあります。

 

2階(南東位置、西から撮影、約6畳)

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写真では床が正方形に見えますが、実際は写真の横が長めの部屋です。

もちろんですが両窓とも雨戸があり、エアコン室外機は1階に設置。

収納内部は天井まで収納棚があり、テレビアンテナ口も写真右側にあります。

和室から南側の景色

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売出し前に、後から生えるのを見越してザックリ目に除草剤散布および伐採したためサッパリ目になっておりますが、しっかり育てていけば目隠しと癒やしの雰囲気が生まれます。

 

以前に植栽していた頃の写真

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和室から南西向きの景色

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右に写るのは増設駐車スペースで、長さ4.9mの車を車庫証明を取った上で保管しておりましたのでかなりの車種が駐車でき、さらにバイク数台も普通車の横に停められます。

増設は住宅販売会社から依頼した業者に工事してもらっただけあって、今も変なひび割れのない仕上がりを保っています。

写真の門の手前は通路になっており、原付バイクを置いても十分に通れます。

電柱が埋まっているところは植栽スペースで、かつては何本か木を植えていました。

売出し前にさっぱりしておきましたが、もちろんたくさんの植栽が可能です。

玄関と駐車スペース

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駐車スペース

センチュリーなど大型セダン相当の長さに対応しています

外洗いスペース

玄関の横に水道と洗い場があります

門の前と後ろのどちらにも自転車やバイクが停められます。

 

福山

周辺の売出し物件(埼玉県小川町)

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この記事では私が売出し中の住宅とは別の、同じ地域で売出し中の周辺物件についてお伝えします。

物件情報なので、 随時加筆していく予定です。

東小川2丁目 4月9日時点 900万円 

まず物件ページを拝見すると、写真が少なめです。

家の写真は少なく、町中のスーパーや学校などの周辺施設の写真が目立ちます。

この手は一般に内装にそうとうに自信がないことの現れなのですが、さらに拝見したところ別の理由がわかりました。

現況欄が「賃貸」になっており、現在賃貸居住中ということで内装の写真が一切撮れないのだろうと分かりました。オーナー居住中ならともかく賃貸ですと内覧も不可能でしょう。

また、賃貸中物件はそもそも居住目的でなく不動産投資を目的とするオーナーチェンジ物件の場合もあるので、その場合は賃貸居住者の退出予定がそもそも決まってない場合もあります(不動産投資では賃貸し続けてもらうほうが有り難いわけです)。

 

また、賃貸であるため、新築時にお住まいだったオーナーの後にどれくらいの数の家族が賃貸で入れ替わりお住いになったかは不明で、居住者によってどういう住み方をされたかも推測が難しくなります。

もともと築年月が1985年12月で35年以上経っていることもありますが賃貸中物件はさらに評価額が下がるのでそれなりの価格になっているものと思われます。

 

 

坂戸や鶴ヶ島よりは小川町を勧められる点【通勤】

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東武東上線の路線

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(東武東上線の川越から下り方面の路線図)

 

東武東上線は都内側の終点が池袋駅、下りの終点が寄居駅になります。

川越駅東上線の真ん中位の駅で、特急まですべて停車する大型の駅で、かつ朝は始発もあります。

ですので、川越に移住されたい人にとっては、川越より下り方面はそもそも検討から外れてくるかと思います。

 

川越よりも田舎移住なら森林公園か小川町がイチオシ

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単純にみると坂戸駅鶴ヶ島駅のほうが都心への通勤時間が短くなるのですが、それでも、森林公園や小川町への移住のほうがおすすめしやすいといえます。

その理由は、電車の座り通勤です。

 

座り通勤の確実性

朝の上り方面は、小川町駅森林公園駅に始発があります。

森林公園駅の始発電車であっても、その次の東松山駅で席が埋まってしまいます。

小川町駅からの始発電車ですと、森林公園駅に着いた時点で座れるか危ういところです。

 

坂戸駅鶴ヶ島駅はわりかし知名度のある駅で、朝の通勤電車では終点の池袋駅までは50分程ですが、座り通勤はほぼ不可能です。

よって毎日それなりの時間をずっとつり革もしくはつり革無しで立つことになります。

それが最寄り駅から始発で座れれば、座りながらの通勤時間が活用できます。

 

時間を活用できる

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スマホでゲームやサイト閲覧はもちろん、読書もゆっくり出来ます。

東急田園都市線のようなモンスター級の混雑率の列車であると、吊革につかまる乗客が電車の横揺れにつれて座り客に身をせり出してしまうことがあります。

対して東武東上線は他線に比べラッシュ時の混雑率は低めで、立ち客が座り客に身をせり出してしまうことが少なく、読書などをゆったりできます。

 

座って寝られる

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また、当然ながら寝ることもできます。

坂戸や鶴ヶ島よりは小川町駅からのほうが所要時間がかかりますが、小川町駅からは始発ですから、終点の池袋までまるまる寝られます。

結局その方がトータルで睡眠時間がとれる、という考え方ができるのです。

池袋は終点なので寝過ごすこともありません。

さらに寝過ごすことがないという安心から、なおさらグッスリ眠れます。

私も何年も東武東上線で都内通勤をしてこのメリットを実感しました。

 

小川町の移住情報【救急119番の環境】

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この記事では、救急車を呼ぶことになった場合に備えてお伝えします。

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消防本部

小川町の新しい消防本部が東小川から近いところに新設されました。

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こちら↓

119番すると、ここから救急車が出動となり以前よりグッと近くなりました。

それこそ救急車であれば、2分でも到着できる距離です。

 

赤十字病院

そこから搬送先の病院は、同じ町内にある赤十字病院かと思われます。

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こちら

ここも近く、救急車ならば5分かからずに到着できるでしょう。

 

小川赤十字病院には緊急用の搬入口はもちろんあり、当直医もおりますので、急に具合が悪くなって救急車を呼びたくない場合でも、自分の車で夜中に行くことが出来ます。

 

赤十字病院とバス

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小川赤十字病院は、小川町駅と東小川を行き来する路線バスの停留所にもなっているので、バスで通院することも可能です。

 

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福山

売却動機(売出し中)

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家を手放す動機は人それぞれ

物件を検討されるときに、「なぜこの家の持ち主は売ることにしたんだろう?」と思われる方もおられるかもしれません。不動産情報サイトの物件情報には売却動機までは書かれておりませんが、それこそ人それぞれなのだろうと思います。

 

例えば

ご近所付き合いに疲れて売りたくなった

相続税を払うためにとにかく投げ売りでいいから手放したい

不動産投資で横流しなのでそのまま売る

などなど

しかし、私についてはこれらのようなことではありません。

  

理由をお伝えすることで売主がどういう思いで家を手放すのかもうかがえてくるかと思いますので、ここでは私の物件売却の経緯、動機についてお伝え致します。

私の転職

元々息子である私と母の2人で住んでいたのですが、私は都内の会社への転職もありすでに転居しております。将来的にも埼玉に戻る予定はないため家に戻り住む予定もありません。

母の看病

父はすでに他界して、私の転居後は母ひとりで暮らしておりましたが、その母が大病を患い、都内の専門病院で終生まで治療を受け続けることになりました。

母が専門的治療を受けられる病院は都内の病院となり、私がお見舞い、一時帰宅の送迎などする必要があることから、母は私と一緒に都内に住むこととなりました。

 

病気が良くなることには「完治」のほかに「寛解」というのがあり、母の場合は「完治」は難しいため、「寛解」の状態を保ちながら終生までいく見込みです。

寛解とはいわば「病気は残ったままだけど目立った症状が出ないようにしながら生きていく」といったものですので、表面上は治った人のように生きていく感じになります。ただしその状態を保つには継続的な投薬や処置が必要です。

そのためには継続的な通院および入院が終生まで必要であり、事実上埼玉の家に戻ることはなくなりました。母もその点は充分に承知しており、二人の話し合いを経て、売却して都内の居住生活費や治療費に充てようということで決まりました。

 

このように私も母も十分に検討した上でのことであり、母も「家は住んであげてナンボだから」とも言っておりますので、どなた様かに続けてお住まいいただけることは、とても嬉しく思います。

家族の考えの変化

この家の購入当時は、母としては夫婦の終生までの住まいとともに、息子である私が住むことも想定していました。

しかし、現在43歳の私は購入当時はまだ大学生であり、その後の社会人生活で将来のキャリアや人生設計への考えがかたまり今は都内に移り暮らしています。

 

さらに上記の経緯で私と母がともに都内に住んだ方が良い状況となりました。購入当時にそこまで想定するはずがなく、人生何が起こるかわからないものですから、ここはひとつ新たな生き方を考えた上で、この家には「今まで雨風をしのがせてもらってありがとう」という気持ちでお譲りしたく思っています。

補足1 父の治療

父が他界した場所は自宅ではなく病院です。

在宅医療なども行っておらずすべて病院での治療でした。

 

補足2 その他の大病院

今回は母が専門治療を受ける病院が都内の病院なのですが、埼玉県内にも優れた大病院はいくつかあります。

近場のみから例をあげますと

 

埼玉医科大学病院

熊谷にあります↓

 

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 福山

 

クルマ車検のおすすめ店

この記事では私の売出し物件に関する情報をお伝えしております。

 

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クルマは足

小川町でも自動車の保有率は高めです。

自動車がなくても、駅まで行けるバスがありますし、徒歩で行けるコンビニで貯金を下ろすことも出来ますし、デマンドタクシーというご年配を対象として安く乗れるタクシー制度もあるようです。

 

やはり運転が十分に出来る方でしたら自動車の所有がおすすめです。

私もたまに寄居町や花園にわざわざクルマで買い物に行ったものですが、景色がよくていい気分転換になります!

車検のおすすめ店

私が住んでいたときに2年毎の自動車の車検でお世話になっていたのは、コバック嵐山店でした。

 

決してコバックの宣伝担当や回し者ではありません(汗)

ただでさえ車検のコバックは料金が抑えめなのですが、理由はそれだけではありません。

このコバックさんを経営している方がすぐ近所にお住まいなのです。

個人情報なのでお名前や住所はブログでは控えますが、ゴミを出す収集所も同じであろうくらいのご近所。そのくらい身近な方だけあって、まだ替えなくてよい消耗品をすすめられたり、変な整備の追加などされるということがなく親身に対応してくださいます。

その他のおすすめ

その他には、オートアールズの車検も安めでおすすめです。

近場ではクルマで5分もかからない嵐山店があります。

 

トヨタディーラー車検

トヨタの正規ディーラーで一番近いのは車で5分かからない所にあります。

日産ディーラー車検

私の知る限り日産は東松山でクルマで20分ほどです

https://ns-saitamakita.nissan-dealer.jp/store/211/top.html

 

ホンダディーラー車検

私の知る限りホンダは東松山店でクルマで15分ほどです

マツダディーラー車検

私の知る限りマツダはこちらでクルマで10分ほど。

オートザム」というのが聞き慣れない方がおられるかもしれませんが、全車種を揃えたれっきとしたマツダディーラーで試乗などももちろんできます。

福山